张贵秋诉郴州市富城房地产开发有限公司商品房买卖合同案

（商品房买卖合同违约责任的承担）

（一）首部

1、判决书字号

    一审判决书：湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第1256号。

2、案由：商品房买卖合同纠纷

3、诉讼双方

原告：张贵秋，男，1967年10月13日，汉族，广东省深圳市人，个体工商户，住湖南省郴州市龙泉路祥龙郡1栋1单元501号。

委托代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。

被告：郴州市富城房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市龙泉路湘南风情康居园8栋105号。

法定代表人：罗长城，男，系该公司董事长。

委托代理人：李兴，男，1959年2月1日出生，汉族，湖南省资兴市人，郴州市正和法律服务所法律工作者，住湖南省郴州市国庆北路18号。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织

一审法院：湖南省郴州市北湖区人民法院

合议庭组成人员：审判长：陈建国；审判员：肖文；人民陪审员：杨小宁

6、审结时间

一审审结时间：2013年8月8日。

（二）一审情况

1、一审的诉辩主张

（1）原告诉称：

2011年3月30日，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》，原告依约向被告支付了购房款307660元，但被告却至今未按合同约定条件交房，请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金。

（2）被告辩称

被答辩人在起诉之前就居住使用了答辩人出售的房屋，被答辩人居住使用了答辩人出售的房屋，就视为答辩人已经将房屋交付给了被答辩人居住使用，请求人民法院依法驳回被答辩人的违法无理的诉讼请求。

2、一审事实和证据：        

    湖南省郴州市北湖区人民法院经公开审理查明：原告张贵秋于2011年3月30日与被告富城公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告张贵秋购买被告富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡1栋1单元501房住宅，总面积84.40平方米，单价3645.26元/平方米，总价款307660元，买受人于本合同签订之日支付首付款307660元。出卖人应当在2011年10月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用……。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。原告已于2011年3月30日向被告预付购房款307660元，被告于2012年11月1日开具了总房款307660元销售不动产预收款专用凭据给原告。被告于2012年12月10日将原、被告签订《商品房买卖合同》中约定的房屋交付给原告使用。被告至今未将该房屋验收报告提供给原告。

另查明，被告开发的祥龙郡在与原告签订《商品房买卖合同》时已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。

上述事实有下列证据证明：

原告证据：1、原告身份证，2、商品房买卖合同，3、不动产预收款专用凭据，4、转账凭证。1-4号证据证明：1、证明原告的身份情况；2、原告已经按照合同约定付清了全部购房款，被告逾期未将竣工验收合格的房屋交付给原告。

被告富城公司在本院指定的举证期限内未提交证据。

3、一审判案理由

湖南省郴州市北湖区人民法院根据上述事实和证据认为：本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点为一是原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效，谁违约。二是本案责任承担问题。本案中原、被告于2011年3月30日签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上，未违反法律法规的规定，是合法有效的。合同签订后，原告依约支付了购房款307660元。原告依约履行了自己的义务，而被告却未按约定的期限将房屋交付给原告，被告逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。被告富城公司的违约为迟延交付房屋的行为，违约金的计付应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2011年11月1日起至2012年12月10日止，违约金为24551.27元（计算方法307660元×0.2‰×399天=24551.27元）。原告诉请违约金超出部分本院予以驳回。

4、一审定案结论：

湖南省郴州市北湖区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张贵秋逾期违约金24551.27元。

二、驳回原告张贵秋的其他诉讼请求。

如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费595元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司承担。

三、解说

本案的争议焦点是原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效，谁违约。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定 ，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中原告张贵秋于2011年3月30日与被告富城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该合同约定房屋总价款307660元，买受人首付后，出卖人应在2011年9月30日前将房屋交付给买受人，合同是双方真实意志的表示，故买受人张贵秋有权请求富城房地产有限公司支付房屋。根据民法通则第一百一十四条的规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原被告双方约定由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作违约金，余款退还买受人。在原告履行完自己的义务后，被告富城公司违反合同约定，故富城公司应当承当违约金责任，支付原告26397元违约金。