【案情回放】
2015年4月27日,法院根据申请执行人何某的申请,查封了登记在邓某名下的房屋一套。2015年5月15日案外人李某向法院提出异议,称:2014年12月21日,邓某将其所有的房屋出卖给了异议人李某,双方签订了《房屋买卖合同》,李某于2015年2月12日支付了全部购房款和相关费用。至今,房屋依然登记在邓某名下。因此,李某特向法院申请解除对该房屋的查封。
【法官说法】
本案的关键在于案外人提出李某的执行异议是否成立?
在本案中,异议人李某与被执行人邓某于2014年12月21日签订了《房屋买卖合同》,有转款支付凭证、协议书。因此,房屋买卖合同成立。但是房屋买卖合同成立是否就表明该房屋的所有人系李某呢?依据《物权法》第九条的规定:不动产无权的设立、变更、转让和消灭,经依法律登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,该房屋的所有人还是被执行人邓某。
另依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中,异议人李某于2014年12月21日与被执行人邓某签订了房屋买卖合同,于2015年2月12日支付了全部价款,但是未提交证据证明其在法院查封之前已实际占有该房屋的证据,且房屋未办理过户手续,据此,在本案中异议人李某提出的异议证据不充分。因此法院可以查封登记在被执行人邓某名下的房屋,驳回异议人李某的执行异议。
【温馨提示】
在房屋买卖的过程中,购房人在支付价款之后,首先要尽快办理房屋登记手续,并要马上占有该房屋,包括接收该房屋的钥匙及在物业进行登记,不要抱着侥幸心理,认为支付了全部房屋价款就是房屋的所有人,否则一旦发生纠纷就后悔莫及。